Teatri, dokumentat zyrtarë: Shifrat që po fsheh kryeministri filolog

Ada GoxhaLast Updated: 01/08/19 - 21:08

Duke i mëshuar fort filologjisë ku ka talent dhe duke i ikur shifrave konkrete ku kuptohet realiteti, kryeministri Edi Rama pranoi dje se toka “matanë murit” të Teatrit do t’i falet privatit.

Sepse do ndërtojë, sipas KM, “pa asnjë qindarkë” teatrin e ri.

Po cilat janë shifrat që nuk thotë kreu i interesit publik mbi një projekt që minimalisht ngarkon edhe më tej qendrën e mbingarkuar të Tiranës.

Për t’i nxjerrë ato shifra, dy gazetarë të njohur Gjergj Erebara dhe Lindita Çela kanë punuar mbi dokumentat zyrtarë, të cilët mund të klikohen në fund të këtij shënimi.

Përfundimet u botuan rreth një vit më parë në Reporteri.al dhe risillen sot të përmbledhura nga Dita.

Nga ato del qartë se:

a-Projekti i z.Fusha i mbrojtur me zjarr të pazakontë nga vetë kryeministri do prodhojë në qendër të Tiranës rreth 90 mijë metra katrorë kulla dhe një teatër

b-Një kërkesë as dyfaqëshe nga ana e biznesmenit Shkëlqim Fusha i ka hapur rrugën në kohë rekord një projekti gjigand që transformon pronën e tij private prej vetëm 298 m2 në një kompleks kullash 17-21 kate, të shtrira mbi 8.465 m2 tokë publike.

Kjo përfshin tokën ku aktualisht është Teatri Kombëtar, tokën e Drejtorisë së Përgjithshme të Burgjeve, tokën e godinës që ka qenë dikur ish-seli e PD dhe tokën e disa institucioneve të tjera publike.

c-Dokumentet tregojnë që në njollën e ndërtimit, firma Fusha Sh.p.k zotëron vetëm 3% të truallit ndërkohë 85 % e truallit – është tokë publike.

d-Njolla e propozuar do ketë një densitet të lartë ndërtimi, me një koeficient që i tejkalon normat e lejuara nga plani urbanistik i Tiranës. Ky shfrytëzim me densitet të lartë i truallit pritet t’i sjellë të ardhura të majme kompanisë Fusha Sh.p.k.

e-Sipas propozimit të vetë kompanisë, të ardhurat shkojnë deri në 119 milionë euro me një normë fitimi 14 %. Por një analizë e thjeshtë e kostove dhe çmimeve të shitjes për njësi të paraqitura në propozimin financiar të ndërtuesit Fusha nxjerr se norma e fitimit të kompanisë është shumë më e lartë.

Pse? Sepse kostot për ndërtimin e Teatrit të ri janë tejfryrë, ndërsa çmimi i shitjes së ambienteve komerciale dhe apartamenteve në kulla është paraqitur në dokumenta nën mesataren e tregut për zonën më të lakmuar të Tiranës.

Më poshtë, disa nga gjetjet e mësipërme, të prezantuara më në detaje:

Faqja e parë e kërkesës së biznesmenit Fusha

1- Shkresa një faqe e gjysëm, e pasuar nga një rekord

Zinxhiri i veprimeve nisi zyrtarisht më 16 shkurt 2018, kur kompania Fusha” sh.p.k në cilësinë e pronarit të një pjesë të truallit (vetëm 298 metra katrorë), “shpreh interesin mbi zhvillimin e zonës pranë Teatrit Kombëtar”.

“Zona për të cilën shprehim interesin e zhvillimit, propozojmë që të përfshijë të gjithë zonën ende të pazhvilluar ndërmjet rrugëve “Murat Toptani” dhe “Abdi Toptani”, duke nisur nga Teatri Kombëtar e deri në afërsi të qendrës së biznesit “Eurocol” dhe “Gjergj Center”, trualli i së cilës rezulton të jetë nën pronësinë shtetërore,” thuhet në shkresë, e cila e cilëson zonën e zënë nga Teatri Kombëtar si “të pazhvilluar”.

“Duke marrë shkas jo vetëm nga interesi im si pronar për një pjesë të truallit objekt, por mbështetur në interesin publik të shfaqur në media për ndërtimin e një Teatri të ri Kombëtar nëpërmjet komunikimeve të bëra në media nga kryetari i Bashkisë së Tiranës dhe Ministria e Kulturës, propozoj që shteti të vërë në dispozicion truallin shtetëror për zhvillimin e zonës kundrejt ndërtimit aty të godinës së veçantë të Teatrit të Ri, ndërkohë që pjesa tjetër e zonës të këtë zhvillim sipas përcaktimeve të planit urban dhe kuadrit ligjor për zhvillimin e territorit,” – thuhet në propozimin e Shkëlqim Fushës, gjithsej 1 faqe e gjysëm.

Pas kësaj shkrese, e para gjë që bie në sy është shpejtësia rrufe e miratimit të projektit dhe hartimi i dokumentave nga institucionet.

Qeveria shqiptare duket se ka thyer çdo rekord efikasiteti në trajtimin e propozimit të pakërkuar të kompanisë Fusha sh.p.k, duke mbyllur të gjitha studimet e mundshme brenda një periudhe disa javore nga shkurti i 2018 deri në fillim të qershorit.

Madje (sipas datave të dokumentave të shqyrtuar) në një rast, Ministria e Kulturës e ka tejkaluar veten kur brenda një dite të vetme rezulton se ka ngritur një grup pune për vlerësimin e propozimit, po atë ditë ka kryer të gjitha vlerësimet e nevojshme dhe po atë ditë përgatiti një raport gjashtë faqësh ku propozimi konsiderohej “jashtëzakonisht i mirë”.

Faqja 2 e kërkesës së biznesmenit Fusha. Këto dy faqe kanë mjaftuar për të startuar një nga transferimet më të shpejta nga qeveria te privati në historinë e administratës shqiptare

2 – Historia e kuadratit për të cilin KM njoftoi dje se i falet privatit

Godina ekzistuese e Teatrit Kombëtar nisi ndërtimin në vitin 1938, kur qeveria e Mbretërisë Italiane bleu një sipërfaqe toke prej 10,625 metrash katrorë, e cila përfshin të gjithë kuadratin nga Ministria e Brendshme deri te qendra tregtare “Toptani”.

Sipas dokumenteve të blerjes, qeveria italiane e bleu pronën e përbërë nga toka plus një shtëpi nga familja Libohova për 7 franga ar për metër katror me një total prej 74 mijë frangash.

Franga ishte monedha e përdorur në Shqipëri krahas lekut deri në vitet 1950, kur u nxor nga qarkullimi.

Është e vështirë që të nxirret vlera aktuale e një monedhe të përdorur 80 vjet më parë, por të 74 mijë frangat kanë qenë një shumë e madhe-ekuivalent i sotëm i miliona eurove.

Qeveria italiane financoi edhe ndërtimin e ndërtesës, që në fillim ishte një qendër kulturore dhe teatër/kinema dhe që pas Luftës së Dytë Botërore u bë Teatri Kombëtar. Ndërtesat binjake dykatëshe u dizajnuan nga arkitekti italian Giuglio Bertè.

Nga toka e blerë në vitin 1938 prej 10,625 metrash katrorë dhe tokës së mbetur publike sot prej 8465 metrash dallohet një diferencë prej mbi 2 mijë metrash tokë “të humbur”.

Është e paqartë se si toka publike u rrudh në këtë mënyrë.

Kryeministri Rama prej ditësh poston në vijimësi deklarata në mbrojtje të projektit Fusha

3- Fusha ka vetëm… 298 metra katrorë të vetat!

Në propozimin e pakërkuar të firmës Fusha Sh.p.k, zona e propozuar për zhvillim përbëhet nga 8465 metra katrorë tokë e mbetur publike dhe 1303 metra katrorë tokë private. Nga kjo e fundit, pra pjesa sot private e kuadratit, Shkëlqim Demir Fusha disponon… vetëm një parcelë me sipërfaqe 298 metra katrorë.

Ndërkohë toka publike që përfiton Fusha aktualisht është e ndarë mes institucioneve të ndryshme. Teatri Kombëtar ka një sipërfaqe totale prej 5522 metrash katrorë, ndërsa Bashkia Tiranë disponon parcela të ndryshme, përfshirë një parking me sipërfaqe 1266 metra katrorë, mjediset e Ndërmarrjes së Dekorit me truall 169 metra katrorë apo ndërtesën e Agjencisë së Mbrojtjes së Konsumatorit me sipërfaqe trualli 801 metra.

Në listën e ndërtesave dhe tokave publike që do të shemben gjendet edhe Drejtoria e Përgjithshme e Burgjeve me sipërfaqe trualli prej 385 metrash katrorë.

Për t’u shembur planifikohet edhe godina përballë Qendrës Toptan që dikur ka qenë ish-seli e Partisë Demokratike.

E gjithë toka publike dhe private për të cilën flitet në dokumentat e shtetit që i kalon Fushës kap një sipërfaqe totale prej 9.768 metrash katrorë, sipas planimetrisë më poshtë:

Plani i tokave publike dhe private që përfshihen në projekt. Kliko këtu për dokumentin e plotë

4- Njolla e ndërtimit, çfarë shkelje!

Bazuar te dokumentat e shqyrtuara nga dy gazetarët e rrjetit Birn, risjellë sot nga Dita propozimi i pakërkuar i firmës Fusha Sh.p.k thotë se sipërfaqja totale në ndërtim (njolla e ndërtimit) do të jetë 6,200 metra katrorë me shfrytëzim në masën 63.47 përqind (!)

Kjo sakaq shkel të gjitha parametrat e lejuara të ndërtimit në Tiranë.

Edhe në projektet e pallateve të ndërtuara në Tiranë në vitet 2000, njolla e ndërtimit të lejuar rrallë herë kalonte masën 50%.

Por është treguesi i “intensitetit të ndërtimit” në masën 6.65 ai që thyen një rekord tjetër.

Plani aktual urbanistik i Tiranës, i miratuar nga vetë qeveria aktuale, parashikon lejimin e zhvillimit të pronës private me koeficient intensiteti në masën 1.7 deri 4.2.

Ky është një koncept i futur në legjislacionin urbanistik shqiptar disa vite më parë dhe që tregon se një sipërfaqe toke mund të ndërtohet në gjerësi apo në lartësi brenda intensitetit të lejuar.

D.m.th., nëse një copë tokë është 1 mijë metra katrorë dhe koeficienti i lejuar për zonën është në masën 1.7, pronarit i lejohet të ndërtojë 1700 metra katrorë ndërtesë mbi tokë, pavarësisht nëse zgjedh të bëjë dy kate apo 10 kate.

Në zonat në qendër të Tiranës, ku lejohet edhe intensiteti më i lartë i ndërtimit, zakonisht koeficientët e përcaktuar në planin urbanistik janë në masën 3.5-4.

Vetë plani urbanistik në fuqi parashikon intensitet maksimal ndërtimi në masën 5.5.

Kurse projekti Fusha i mbrojtur me zjarr nga KM shkon edhe afro 21% më shumë se kaq.

Një foto e kapur gjatë prezantimit të projektit të Teatrit Kombëtar në televizionin në internet ERTV të kryeministrit Edi Rama. Siç duket në foto, pjesa më e madhe e tokës që aktualisht i përket teatrit kombëtar do të lirohet për pallate shumëkatëshe ndërsa teatri Kombëtar do të ngjeshet në një sipërfaqe të vogël toke.

5 – Teatri i ri, komercialja, metrat

Sipas propozimit për PPP të kompanisë “Fusha”, 40% e tokës do të jetë “vetëm për teatrin e ri kombëtar” ndërsa 60% për “ndërtimet me karakter komercial”.

Projekti parashikon ndërtimin e dy kateve nëntokësore në të gjithë sipërfaqen e tokës, e madje më shumë se sa kaq, për realizimin e 20.400 metrave katrorë parking.

Përveç parkingut, kompania planifikon ndërtimin e 68 mijë metrave katrorë mbi tokë.

Teatri Kombëtar pretendohet se do të jetë 9200 metra katrorë, por në këtë sipërfaqe, vlerësimi i vetë kompanisë llogarit edhe 1185 metra katrorë “taracë” si dhe 700 metra katrorë që në dokumenta e quan “shesh i mbuluar për performancë”.

Në mënyrë misterioze, tabela me të dhënat kryesore të zhvillimit, nuk ka përcaktuar se sa nga sipërfaqja e teatrit të ri kombëtar do të përbëhet nga “hapësira sanitare, ndihmëse dhe komunikimi”.

Por sikur të mos mjaftonin kafenetë rreth e përqark zonës, projekti parashikon një kafene brenda ndërtesës së teatrit me sipërfaqe 500 metra katrorë.

Kryeministri Edi Rama duke parë projektin e Teatrit Kombëtar më 12 mars 2018. Tre javë pasi Fusha dorëzoi propozimin e tij, projekti i teatrit… ishte gati

6 – Dinakëria me fitimet: Kosto e Teatrit, stratosferë, kurse çmimet e tregtimit… hmm

Studimi i fizibilitetit ekonomik i paraqitur nga kompania Fusha Sh.p.k mbart disa të dhëna të tjera interesante.

E para, sipërfaqja e përgjithshme mbi tokë e pronarit privat prej 65 mijë metrash katrorë do të përbëhet nga shërbime tregtare, zyra dhe mjedise banimi.

Projekti i paraqitur duket se inflacionon kostot e ndërtimit të “mjediseve komerciale” si dhe të “teatrit të ri kombëtar” ndërsa ul në minimum vlerësimin e çmimit të shitjes në këtë zonë.

Kështu, sipas propozimit, kostoja e ndërtimit të mjediseve komerciale është 650 euro për metër katror. Ndërkohë që kostoja zyrtare e ndërtimit- e matur nga Instituti i Statistikave është pak më shumë se 200 euro për metër katror.

Por ndërtesa e teatrit të ri, sipas projektit, do t’i kushtojë kompanisë fusha…. 3250 euro për metër katror (!), për një total prej 33 milionë eurosh.

Kjo është një shifër 16.5 herë më e lartë se sa kostoja zyrtare e ndërtimit në Republikën e Shqipërisë.

Ajo është shumë e lartë edhe për ndërtime në vendet më të zhvilluara të botës.

Studimi i fizibilitetit bën edhe një vlerësim të të ardhurave të pritshme të kompanisë investuese.

Sipas saj, çmimi i një metri katror dyqan në qendër të Tiranës është 2,500 euro, një metër katror zyra kushtojnë 2 mijë euro ndërsa një metër katror apartament kushton 1,400 euro. Ndërsa një metër katror parking kushton 800 euro, gjithmonë sipas kompanisë.

Në total, kompania thotë se pret të marrë afro 119 milionë euro të ardhura nga i gjithë projekti, nga i cili, 33 milionë do të jetë kostoja e Teatrit të ri, ndërsa 93 milionë do të jetë kostoja totale e ndërtimit të teatrit dhe pallateve.

Ajo pretendon se do të ketë një leverdishmëri ekonomike në diferencën nga 93 milionë që vlerësohen kostot, në 118 milionë që parashikohen të ardhurat.

Në fakt, si kostot, ashtu edhe çmimet e shitjeve duket se nuk reflektojnë realitetin e tregut.

Në veçanti, kostoja prej 650 eurosh për ndërtimin e pallateve është më shumë se tre herë mbi koston zyrtare të ndërtimit.

Ndërsa çmimet e shitjeve duket se janë pak a shumë dy herë më të ulëta se sa realiteti.

Në qendër të Tiranës nuk ka dyqan që shitet me çmimin 2,500 euro për metër katror. Në qendra tregtare të ndryshme, dyqanet shiten me mbi 4 mijë apo 5 mijë euro për metër katror.

Edhe çmimi i shitjes së apartamenteve duket i nënvlerësuar për shkak se në qendër të Tiranës ndërtuesit kërkojnë 1800-2500 euro për metër katror.

Por më e rëndësishmja, kostoja prej 3250 euro për metër katror për “ndërtimin e teatrit të ri” është një kosto që nuk dihet se mbi çfarë hipotezash është mbështetur.

Policia rrethoi godinën e Tetrit Kombëtar disa ditë më parë, por në mbrëmje u tërhoq papritur pas një telefonate në numrin e KM

7 – “Logjika” e propozimit dhe lista e dokumenteve

Logjika e propozimit është se duke qenë se kostoja e Teatrit Kombëtar është 33 milionë euro, kjo është e barabartë me leverdishmërinë ekonomike që do të kishte shteti, në rast se do ta jepte tokën për ndërtim me një kontratë ndarjeje sipërfaqeje ndërtimi në masën 41%.

Deklarata e sotme e KM mund të lexohet duke klikuar KËTU

Dokumentat zyrtarë ku mbështeten “shpifjet dhe stërshpifjet” e mësipërme mund të lexohen duke klikuar secilin prej tyre më poshtë:

Ada GoxhaLast Updated: 01/08/19 - 21:08